Le compravendite immobiliari in Sardegna sono in caduta libera: dal 2006 al 2011 la diminuzione delle transazioni è stata del 32%, dato che sembra destinato ad arrivare al - 50% alla fine di questo anno. Nella provincia di Cagliari l'andamento delle vendite mostra evidenti segnali di crisi e l'inizio del 2012 è stato il peggiore degli ultimi anni, con appena 2472 compravendite nei primi sei mesi dell'anno.
Il Sud dell'Isola, pur perdendo 2.600 compravendite normalizzate rispetto al 2006, resta il territorio con la vitalità maggiore, mentre, prendendo in considerazione le tipologie di immobili oggetto di transazione, Cagliari e la sua provincia hanno una forte leadership nel comparto “medio-piccola”, “media” e “grande”, mentre in provincia di Sassari gli immobili più venduti sono i “monolocali” e quelli di dimensione “piccola”.
In questo quadro, dominato dall’incertezza della situazione economica, si aggiunge la difficoltà di ottenere un mutuo per l’acquisto dell’abitazione principale. Gli istituti di credito, con l’intensificarsi della crisi finanziaria, hanno scaricato su imprese e famiglie i costi derivanti dall’aumento della provvista e dell’incertezza: gli spread applicati ai nuovi contratti di mutuo ipotecario sono stati aumentati e si mantengono ben al di sopra della media europea.
L'allarme sul futuro del settore immobiliare sardo è stato lanciato questa mattina a Cagliari nel corso di una conferenza stampa da Marco Mainas, responsabile regionale e vicepresidente nazionale della Fimaa-Confcommercio, federazione che riunisce 450 agenti immobiliari e mediatori della Sardegna. Mainas, insieme al direttore di Confcommercio Cagliari, Giuseppe Scura, e ai responsabili dell’Ufficio studi dell’associazione di categoria, hanno presentato alla stampa uno studio sull’andamento del mercato immobiliare basato su dati reali elaborati dall'Agenzia del Territorio e aggregati grazie alla collaborazione degli esperti di Confcommercio.
“Questo lavoro conferma la gravissima situazione di crisi che attraversano i consumi in generale ed il mercato delle case in particolare”, ha detto Mainas. “Registriamo un ulteriore calo del 40% delle transazioni rispetto al 2011, siamo scesi ad una media di sei vendite per agenzia”. La ricetta, secondo Mainas, è una sola: “Ci deve essere un decremento generalizzato e reale dei prezzi, tanti vogliono vendere l'usato come nuovo, preferendo spesso tenere la casa invenduta piuttosto che trattare sul prezzo. In breve tempo saranno le imposizioni fiscali che costringeranno a vendere e noi, come professionisti del settore, invitiamo a farlo ora che ancora è vantaggioso”. Per il numero due nazionale della Fimaa, in questo contesto si inserisce la ridefinizione della figura dell'agente immobiliare: “Non si deve dimenticare che prima di tutto siamo mediatori e consulenti, con obblighi ben precisi stabiliti dalla legge. Venditori ed acquirenti possono e devono pretendere la massima preparazione e professionalità, a partire dalla stima dell'immobile che si mette sul mercato”.
Secondo lo studio Fimaa-Confcommercio Cagliari, la quotazione media registrata a livello regionale nel 2011 ammonta a 1.383 €/mq: la crescita è generalizzata e si impenna nei capoluoghi, in particolare Cagliari, e nelle località balneari. Il rallentamento dei volumi compravenduti, però sta portando negli ultimi mesi a ribassi nelle valutazioni degli immobili.
A Cagliari città, per le zone di maggior pregio, le valutazioni si attestano sui seguenti livelli: quartiere Castello – abitazioni civili – da 1.700 a 2.400 €/mq, Monte Urpinu, Monte Mixi – da 2.200 a 3.200 €/mq, Quartiere del Sole-Poetto da 2.050 a 3.000 €/mq.
Nell’hinterland i prezzi sono decisamente più contenuti: Decimomannu, zona espansione, da 900 a 1.300 €/mq. Uta, zona espansione, da 750 a 1.050 €/mq.
Nelle zone costiere, appetite dagli investitori esteri, i prezzi di ville e villini sono: Villasimius, zona Notteri, da 2.900 a 4.300 €/mq, Domus de Maria, zona Chia, da 2.900 a 4.200 €/mq.
Nell'analisi Fimaa-Confcommercio viene messo in luce come l’aumentato costo del denaro e l’atteggiamento maggiormente selettivo delle banche abbia generato un fortissimo credit crunch, che sta soffocando le imprese ed impedendo alle famiglie, in particolare le giovani coppie, l’accesso al credito, nonostante la regione Sardegna abbia introdotto strumenti di agevolazione (Legge 32/1985) per favorire l’abbattimento degli interessi.
Secondo gli ultimi dati disponibili, in provincia di Cagliari l’importo erogato per nuovi mutui è diminuito del 15% nel terzo trimestre 2011, e la tendenza si è accentuata nei mesi successivi: nel primo semestre 2012 il crollo dei mutui erogati non ha precedenti nella recente storia creditizia.
La distribuzione degli acquirenti per classi di reddito mostra che il 43,6% degli acquisti è effettuato da soggetti appartenenti alla classe di reddito fiscale dichiarato tra 15 mila a 30 mila euro. Sebbene con una percentuale più bassa, 35,7%, anche i venditori appartengono maggior parte alla classe di reddito fiscale tra 15 e 30 mila euro.
Rispetto al profilo professionale la maggior parte degli acquirenti sono lavoratori dipendenti, il 61%. Dal lato dell’offerta, invece, la percentuale di lavoratori dipendenti, sebbene sia sempre la più elevata, scende al 37,1% riscontrandosi una quota importante di venditori pensionati, 31,4% rispetto all’11,3% degli acquirenti.
L’analisi della distribuzione degli acquirenti per età mostra che circa il 34% appartiene alla classe tra 31 e 40 anni, mentre dal lato dei venditori la situazione appare più frammentata. Infatti, circa il 40% dei venditori appartiene alle due classi 41-50 e 51–60 con circa il 20% ciascuna, percentuali tra il 17% e il 19% per tutte le altre classi.
Le mediazioni richiedono conoscenza del mercato, capacità di valutazione, rapidità nella lettura dei cambiamenti: per questo la Fimaa rivendica la preparazione e l'esperienza dei propri iscritti, “in un mondo del lavoro dove ci si improvvisa troppo spesso mediatori, mettendo a rischio la compravendita e causando talvolta non pochi problemi alle parti che trattano” ha sottolineato ancora Mainas.
L'appello ad affidarsi maggiormente agli agenti immobiliari è rivolto anche alle istituzioni: “C'è una sottovalutazione del nostro ruolo”, ha concluso il presidente della Federazione. “Anche la politica dovrebbe ricordarsi di noi quando tratta temi di urbanistica e Piani Casa vari. Abbiamo un osservatorio sicuramente reale e privilegiato e magari potremmo dire quanto può essere o meno utile investire in nuova residenzialità, in quali aree, con quali potenziali ricadute”. Com