La Terza sezione Civile della Corte di Cassazione ha recentemente pronunciato una interessante sentenza con la quale ha riconosciuto al locatore la possibilità di rifiutare la restituzione dell’immobile alla scadenza del contratto di locazione qualora lo stesso sia stato gravemente danneggiato durante la locazione. Inoltre, egli può richiedere il pagamento del canone dal conduttore a titolo di indennità di occupazione finché non riscuota la somma dovuta.
La vicenda trae origine da un contratto stipulato tra locatori privati e una amministrazione provinciale per la locazione di un complesso immobiliare da adibire a sede di un istituto scolastico. I locatori infatti, dopo aver riscontrato gravi danni e rifiutato la riconsegna, nell’aprile del ‘99 avevano agito contro l’amministrazione per un credito di 301.734.717 di lire a titolo di canoni non corrisposti, ottenendo la pronuncia di un decreto ingiuntivo da parte del Pretore.
L’amministrazione convenuta si opponeva sostenendo di essere receduta dal contratto ben oltre due anni prima per inidoneità dell’immobile all’uso cui era destinato in relazione alle sopravvenute norme in materia di sicurezza, alle quali l’immobile non era stato adeguato. Inoltre, aggiungeva di aver intimato nell’agosto del ’98 ai locatori di ricevere la consegna.
Il Tribunale, in primo grado, accoglieva l’opposizione e revocava il decreto ingiuntivo precedentemente emesso. Diversamente però accadeva davanti alla Corte d’appello investita della questione, la quale riformava la precedente decisione e rigettava l’opposizione: nella pronuncia si escludeva che fosse onere del locatore provvedere all’adeguamento del complesso immobiliare alla nuova normativa e si legittimava il rifiuto alla riconsegna sulla base dei gravi danni causati all’immobile con conseguente condanna al pagamento dei canoni arretrati.
A questo punto l’amministrazione decideva di presentare ricorso per Cassazione, contestando in particolare l’aspetto legato alla mora del conduttore, poiché riteneva che aver diffidato il locatore a ricevere la consegna valesse se non a costituirlo in mora quantomeno ad evitare la mora del conduttore.
Nella sentenza n. 12977 del 24.05.2013, tuttavia, la Suprema Corte dichiarava infondato suddetto motivo sulla base di un consolidato orientamento secondo il quale le modalità restitutorie anche informali evitano la mora del conduttore se non sussiste un legittimo motivo di rifiuto da parte del locatore. E nel caso in esame il legittimo motivo era rappresentato dai gravi danni causati dal conduttore ed accertati nella consulenza tecnica d’ufficio.
La Corte, inoltre, forniva un preciso chiarimento anche in ordine alla legittimità del rifiuto da parte del locatore. Esso deve ritenersi legittimo qualora il conduttore abbia effettuato trasformazioni o innovazioni tali che per l’esecuzione di opere di ripristino sia necessaria un’attività straordinaria e gravosa in capo al conduttore.
Pertanto, il rifiuto di accettare la consegna dovrà considerarsi illegittimo solo dal momento in cui egli sarà integralmente risarcito per il danno subito, mentre deve ritenersi giustificato il rifiuto precedentemente opposto. CS.
